Gayrimenkul uzmanları anlattı: Konut satışında düşüş trendi devam edecek

Cengiz Anıl BÖLÜKBAŞ

ANKARA - Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; temmuz ayı konut satışları bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 16,7 oranında artarken, ocak ve temmuz arasında ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 17,7 oranında azaldı.

Temmuz ayında satışlar artmasına rağmen, mevcut oran uzun dönemli ortalamanın altında. Uzmanlara ve sektör temsilcilerine göre, temmuz ayındaki artış dönemsel olmakla birlikte sene sonuna kadar satışlardaki düşüş devam edecek. Sektör temsilcileri, hazırlığı yapılan 'düşük faizli' kredinin ise amaca uygun düzenlenmemesi halinde talebi artırarak, ev fiyatlarının daha da yükselmesine neden olabileceği uyarısında bulunuyor.

TEMMUZDA 109 BİN KONUT SATILDI

TÜİK, temmuz ayı istatistiklerine göre, temmuz ayında 109 bin 548 konut satıldı. Konut satışları ocak-temmuz döneminde ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 17,7 azalışla 675 bin 327 olarak gerçekleşti.

Temmuzda konut satışlarında İstanbul 15 bin 724 konut satışı ve yüzde 14,4 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre bu ili 9 bin 688 konut satışı ve yüzde 8,8 pay ile Ankara, 5 bin 203 konut satışı ve yüzde 4,7 pay ile İzmir takip etti.
Ocak-temmuz döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 28,2 azalışla 136 bin 63 olarak belirlendi.

SATIŞLARIN BÜYÜK ÇOĞUNLUĞU İKİNCİ EL

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları önemli bir paya sahip. İkinci el konut satışları temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 19,5 artış göstererek 77 bin 907 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı yüzde 71,1. İkinci el konut satışları ocak-temmuz döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 19,0 düşüşle 472 bin 528 oldu.

TÜRKİYE GENELİ ORTALAMA KONUT FİYATI 2,5 MİLYON LİRA

Alım satımlara konu olan bir evin ortalama fiyatı Endeksa verilerine göre, 2 milyon 691 bin 780 lira. Merkez Bankası Haziran 2023 Konut Endeksi Raporu da bu veriyi doğrular nitelikte. Banka’ya göre haziran ayında Türkiye’de ortalama bir konutun metrekare başı fiyatı 24 bin 598 lira.

BÜYÜKDUMAN: ARTIŞIN NEDENİ TAKVİM ETKİSİ

TÜİK konut verilerini Artı Gerçek için değerlendiren Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, temmuz ayındaki konut artışının takvim etkisinden kaynaklandığı görüşünde. Kurban Bayramı’nın geçen yıl temmuz ayında olduğunu, bu sene ise haziran ayına denk geldiğini belirten Büyükduman, “Geçen yıl temmuz ayında daha düşük bir çalışma günü vardı. Aslında buna baktığımız zaman konut satışları azalmış durumda. Nominal olarak baktığımızda artmış gibi görünse de çalışılan iş gününe göre baktığımızda genel gerileme ile aynı paralelde bir azalış var” dedi.

Konut satışlarının geçen yıllara göre aşağı yönlü devam edeceğini dile getiren Büyükduman, “Geçen yılın ilk altı ayında konut satışları ciddi sayıda yüksekti. Temmuz ayından sonra normalleşmeye başlamıştı. Bu sene de temmuz ayından sonra düşmeye başlayacak. Faiz oranları da yükseliyor. Yılın geri kalanında düşüş trendi devam edecek” öngörüsünde bulundu.

AŞA: PİYASALARIN HENÜZ OTURMADIĞINI GÖSTERİYOR

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa’ya göre, temmuz ayında konut satışlarının artmasının en önemli nedenlerinden biri, ikinci el konutlardaki fiyat gevşemesi. Konut satışlarının yüzde 70’ten fazlasının ikinci el olduğuna işaret eden Aşa, genel olarak ise satış adetlerinde düşüş olduğunu belirtti.

Konut satışlarındaki artışın dönemselliği konusunda Büyükduman ile aynı zemini paylaşan Aşa şu değerlendirmede bulundu: “Düşüşün devam etmesi, piyasaların hâlâ oturmadığını ve henüz dengenin oluşmadığını gösteriyor. Satış grafiği yılın sonuna kadar dalgalı ama yatay şekilde devam eder. Önümüzdeki yıl ekonomik yapıya göre yeniden konuşmak gerekiyor. Satılan konutlar da genel olarak müstakil, bahçeli olan evler. Bu evler hem pandemi hem de depremin etkisiyle revaçtalar. Sıfır evin maliyeti ise oldukça yüksek. Ancak parası olan insanlar alıyor”

HÜKÜMETTEN KONUT İÇİN YENİ KREDİ HAMLESİ

Öte yandan, konut satışlarında görülen düşüş ve artan konut faizleri karşında hükümet yeni bir eylem planı hazırlığı içinde. Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz, hafta başında ilk kez ev sahibi olacakları teşvik edici mekanizmalar üzerinde durulduğunu ifade ederek, konuyla ilgili Merkez Bankası ve BDDK'nin çalışmaları olduğunu açıkladı. Eylül ya da ekim ayında hayata geçecek uygulamaya göre, ilk kez ev sahibi olacaklar için 180 ay vade ve yüzde 1,20 faiz seviyelerinde konut kredisi verilmesi planlanıyor.

Hükümet geçen sene de konut satışlarını destekleyecek kimi uygulamalar hayata geçirdi. ‘İlk Evim Konut Finansman Paketi’ne göre, ilk kez ve sıfır ev alacaklara, 2 milyon liraya kadar yüzde 0,99 faizle 10 yıl vadeli kredi verilecekti. Ancak hem kamu bankaları dahil bankalar başvuruların büyük çoğunluğunu olumsuz sonuçlandırdı hem de konut fiyatları kredi paketinin ardından aşırı arttığı için tersi sonuç doğurdu.

BÜYÜKDUMAN: KREDİLER BAŞLAMAMIŞ YA DA DEVAM EDEN PROJELERE VERİLMELİ

Konut meselesinde asıl sorunun talep yerine arzın güçsüzlüğü olduğuna dikkat çeken Büyükduman, kredilerin mahiyetinin devam eden ya da henüz başlamamış projelere yönelik olacağı görüşünde.
Aksi uygulamaların talebi daha da kuvvetlendirerek fiyatların artmasına neden olacağını vurgulayan Büyükduman, “İlk defa ev alacak kişiye yapımına başlanmamış ya da devam eden anlaşmalı projeler gösterilerek kredi verilmeli. Eğer ‘al sana yarısı bedava, şu kadar da düşük faiz ile kredi veriyorum’ derseniz fiyatları artırırsınız. Bundan kaçınmanın yolu budur” dedi.

AŞA: GERÇEKTEN İHTİYACI OLAN HEDEF KİTLE SEÇİLMELİ

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Aşa ise kredide faizin düşmesiyle beraber ev fiyatlarının yükseldiğine işaret etti.

Şu anki kredi faizlerinin yüksek olduğunu ancak düşük faizli kredilerin piyasayı olumsuz etkilediğini belirten Aşa’ya göre, bu tarz adımların denetimli yapılması gerekli: “Geçen dönemlerde de böyle kampanyalar yapıldığında evlerin fiyatı 3 ile 5 kat arttı. Hedef kitle seçilip, gerçekten ihtiyacı olan kişiler belirlenip sıkı bir denetimle bu adımlar atılmalı. Bu konu manipülasyona açık. Çünkü ev sahipleri evlere talep artınca fiyatları da artırıyor. O talebin kendine döneceğini düşünerek fiyatları artıran insanlar var.”