Zorunlu arabuluculuk dönemi başlıyor: 'Yüzde 25 sınırı devam ettikçe sıkıntılar sürecek'

Oğulcan ÖZGENÇ

ANKARA - Ev sahibi ve kiracıları kapsayan zorunlu arabuluculuk dönemi yarın (1 Eylül) başlıyor. Bu tarihten itibaren kira uyuşmazlıklarında mahkemeden önce arabuluculara başvurulması zorunlu olacak. Uygulama ile kira tespit, tahliye uyarlama, kira sözleşmesi kaynaklı uyuşmazlıklar ve kat mülkiyetinden kaynaklı ihtilafların taraflar arasında mahkemeye gitmeksizin çözülmesi planlıyor.

İlk olarak davayı açmak isteyen tarafın arabulucuya başvuracağı sistemde, başvurular dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılacak. Söz konusu mahkemede büro kurulmamış ise yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine başvuruda bulunulacak.

'ÜÇ HAFTADA ÇÖZME' İDDİASI

Peki kira uyuşmazlıklarını üç haftada çözmeyi planlayan zorunlu arabuluculuk sistemi, kira ve ev sahibini karşı karşıya getiren krizlerin çözülmesinde ne kadar etkili olacak? Biz sorduk, uzmanlar yanıtladı.

BİNLERCE DAVA VAR

Son süreçte, kiracılar ile ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıkların mahkemelerin iş yükünü artırdığı ve bu nedenle dava süreçlerinin uzadığı biliniyor. UYAP verilerine göre 2022’de açılan tahliye davası sayısı 22 bin. 2023’ün sadece ilk altı ayında açılan tahliye davası sayısı ise 47 bin. Aynı zamanda 1,5 yıl içinde açılan kira tespit davası sayısı 100 binin üzerinde.

'SİSTEM KİLİTLENDİ, DAVALAR DÖRT YIL SÜREBİLİYOR'

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu verilere dayanarak mahkemelerin kilitlendiğini belirtti. İki sene öncesine kadar kira uyuşmazlık davaların kesinleşme sürecinin iki sene olduğunu ifade eden Kiraz, dava sürelerinin mahkemelerin kilitlenmesinden dolayı dört seneyi bulduğuna dikkat çekti.

‘KİRA TESPİT SORUNUNU ÇÖZER AMA TAHLİYE DAVALARINDA BAŞARI ŞANSI DÜŞÜK’

Kiraz, bu nedenle arabuluculuk uygulamasının önemli olduğunu belirtse de, “Arabuluculuğun kira tahliye davalarında başarı şansı çok düşük. Tarafların daha öncesinde birbirlerini çok tüketmiş olması arabuluculukta nasıl çözülecek? Ancak kira tespit davalarında, arabuluculuk uygulamasının şansını daha yüksek görüyorum. Çünkü orada rakamsal bir uzlaşma var. Ev sahibi ve kiracı kira tespit durumlarında davaya gittiklerinde davanın uzun süreceğini göz önünde bulundurarak masada anlaşabiliyor” değerlendirmesinde bulundu.

‘SEKTÖRDE RAHATLAMA SAĞLANABİLİR’

Ankara Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Sema Nur Erdem de kiracılar ile ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıkların mahkemeleri kilitlediğini ifade ederek, “Mahkemeler, çok uzak tarihler veriyor. Yargılamalar uzun sürüyor. Bir de istinaf süreci var. İstinaf sürecinin tamamlanması da üç seneyi bulabiliyor. Bu sebeple sektör çok büyük bir sıkıntı içinde” dedi.

Erdem'e göre, zorunlu arabuluculuğun taraflarının uygulamayı "atlatılması gereken bir süreç" olarak görmesi halinde, piyasa için faydası olmayacak. Arabuluculuk sisteminin kısmi bir rahatlama sağlayabileceğini belirten Erdem, “Taraflar, anlaşma niyetiyle bir araya gelirse sektörde bir rahatlama sağlanabilir” tespitinde bulundu.

‘ADLİ REFORMLARLA DAVALAR AZALIR’

Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların yapısal başkaca problemlere uzandığı biliniyor. Enflasyonist ortam, kira artışında uygulanan yüzde 25 taban uygulaması, yargının işleyişi ve konut politikası bu problemlerin başında geliyor. Tüm bunlardan yola çıkarak uzmanlar, emlak piyasasını rahatlatması beklenen arabuluculuk uygulamasının kısmi bir çözüm olacağı görüşünde birleşiyor.

Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira krizini çözecek önemli yaklaşımlardan birisinin adli reform olacağını belirtti. Kiraz, kira tespit ve kira tahliye davalarının basit davalar olduğuna dikkat çekerek, “Kira tespit davaları için SPK lisanslı bir şirket rapor hazırlasa, raporun gelmesinin ardından hakim de taraflara son sözlerini sorup bir karar verse ve bu karar istinafsız olsa, kira tespit davaları üç ayda sonlanır. Kira tahliye davaları da karmaşık davalar değil. Dolayısıyla bu davalar da istinafsız olarak altı ayda biterse davalar azalacaktır” dedi.

‘YÜZDE 25 SINIRI DEVAM ETTİKÇE SIKINTILAR SÜRECEK’

Avukat Sema Nur Erdem ise yüzde 25’lik taban uygulamasının kira krizinin temel nedenlerinden birisi olduğunu ifade etti. Erdem, “Yüzde 25 sınırı devam ettiği müddetçe sıkıntılar sürecek. Sınıra ilişkin farklı bir düzenleme yapılmalı. Enflasyonun yanında yüzde 25 sınırı çok küçük kalıyor. Sınırın düzenlenmesinde ev sahibinin de kiracının da düşünülmesi gerekiyor” diye konuştu.

Yüzde 25 sınırının neden olduğu uyuşmazlıkların önüne geçmek için yapılması gerekenlere dikkat çeken Kiraz da bu sınırın tarafları yıprattığını belirterek, “Örneğin, bir bölgede bir binada 2 bin liraya oturanla 10 bin liraya oturan olmaz. Diyelim ki o bölge rayiç olarak 10 bin liraya çıkmışsa kanuni kalıcı bir düzenlemeyle bölgede her yıl rayiç belirlenir ve bu rayicin yüzde 20’i altı da alt sınır olur” ifadelerini kullandı.

'KİRALIK SOSYAL KONUT PROJESİ YAPILMALI'

Kiraz’a göre kira krizinin çözülmesini sağlayacak uygulamalardan bir diğeri ise sosyal konut projeleri. Kiraz, devletin ve yerel yönetimlerin bu konuda inisiyatif alması gerektiğini vurgulayarak, “Kiralık sosyal konut projesi yapılmalı. Kiralık sosyal konut üretmeli ve bunlar satılamamalıdır. Yani tapuya satılamaz şerhi konulmalıdır. Sadece kira elde etmek üzere kiralık sosyal konut yapılırsa toplumsal bu krize çare olabilir” tespitinde bulundu.

‘FAHİŞ FİYAT MEVZUATI UYGULANMALI, FİYAT TESPİT KOMİSYONU KURULMALI’

Arabuluculukla beraber uygulanması gereken uygulamalara dikkat çeken Ankara Tüm Emlakçılar Odası Başkanı Hakan Akçam da, Ticaret Bakanlığı’nın emlak piyasasında fahiş fiyat mevzuatını uygulaması gerektiği görüşünde. Fahiş fiyat uygulayanlara ceza kesilmesini zorunlu kılan bu mevzuatın uygulanması halinde kira krizinin önüne geçileceğini ifade eden Akçam’ın önerilerinden bir diğeri ise fiyat komisyonun kurulması:

“Lokasyona göre fiyat tespiti yapacak bir komisyon kurulmalı. Bu komisyonun içinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yerel yönetimler, emlak odaları olmalı. Fiyat tespit komisyonundan rapor almayan kişiye hem satış hem de kiralama bakımından izin verilmemeli.”

Mülk sahibi kiracı çatışmasında yeni dönem: Mafyalar iş başında